年中考评 | 高周转与地产企业的“至暗时刻”

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年中评估|高流动率和房地产公司的“黑暗时刻”

文/博志成高级顾问,项目经理张鹤

引言

即使有舞蹈,高流动率策略仍然是住房公司生存的武器。

视点

“稳定的房价”是2019年的基调。

房地产政策的紧张程度取决于房地产市场的发展和反周期调整的性质。事实上,无论是“城市”还是“一城一策”,每个城市都必须根据当地房地产市场的实际情况采取控制措施。这也是未来房地产调控的基本原则,确保房地产市场健康稳定发展。发生系统性风险的细分。

在整个2019年上半年的房地产市场中,“小阳春”的力量明显不足。这是由于资金放松造成的“小阳春”。在政策的影响下迅速回撤 - 各类房产销售面积呈负增长,销售价格上涨下滑;土地购买面积和土地交易价格均大幅下跌; “面粉”的价格下跌,这对新商品房的市场价格起到了下行作用。总之,市场疲软,房价下跌,回调特征明显,给未来的市场复苏带来很大压力。很难做出巨大的改变。

在2019年,债务偿还的高峰已经到来。大多数住房公司不得不借高价和“回归新旧”来试图摆脱财政困难。突然之间,公司资金流动性恶化,再融资需求飙升,金融监管体系日趋恶化。它明确指出“禁止资金流入房地产行业”,这进一步加剧了企业融资的难度,不仅融资成本较高。找到一两个更难。信托和发展贷款陷入僵局。这无异于“与驴子共舞”。

在市场不乐观,资金紧张的情况下,许多房地产公司在发展现状的基础上将注意力转向“高周转”。我希望通过规模与利润和现金流量的关系,通过公司的内部运作来实现自有资金。太极拳在销售和销售之间推动了“四到两磅”的角色。

决策政策

目前,行业已经基本达成了原有高周转率的协议,即资金周转率高,周转率快。追求房地产高流动的根本原因是投资规模大,自有资金有限,资金成本高。为了实现更高的目标,有必要通过财务杠杆或运营杠杆以及后者来撰写关于资本效率的好文章。这个角色更加突出。一般来说,“高周转率”并非单独实施,而且往往与高杠杆率相匹配。

要实现高流动率,企业必须具有相当的战略实力。由于外部市场环境的波动,许多住房公司,特别是那些在转型过程中,往往不能坚定地坚持“高流动”的战略。犹豫,浮躁和不稳定的战略焦点使得无法准确,迅速,迅速地掌握市场窗口,失去超越的机会,并再次对“高流动”策略产生怀疑。这是一个负面循环,不值得重复。

实施高流动率战略不仅可以提高资金的利用率,还可以提高其他重要职能 -

一个是抵御风险。当整体市场存在更多不确定性时,房屋必须尽快出售。以三四线城市为例,过去两年棚屋的货币化推动了目前三级和四级房地产市场的销售,并使用了建设部公布的数据从2012年底的4200万套棚屋中扣除数据.2018-2021将是棚屋变更的最后奖励期,加快运行,以规避风险。

第二是推高利润。例如,如果您创建的项目每年的利润率为15%,如果您可以进行两个利润率为8%的高转弯项目,加上资本流动和降低成本,您实际上将获得更多收益。这就是我们一直倡导博志成的原因。它不仅取决于利润率,还取决于年化资本回报率。如果财务杠杆也得到很好的利用,则意味着自有资金或股东资金的价值更高,抵御风险的能力自然会上升。

第三是规模效应。例如,在原有的10个项目的资金中,通过高营业额,您可以将项目增加一倍甚至三倍,并且规模增长率肯定会更快。再加上房地产业的特点,规模越大,资金,人力,技术,供应商等的总体效应越大。此外,我们还专注于承认公司在招标和拍卖市场的资格,规模和排名。如果没有规模企业,那么在一级市场上获得土地将变得更加困难。

事实上,许多基准住房公司都是“高流动率”的拥护者。具体来说,就像:

(1)万科的“5946”,即土地开始后5个月,开放9个月,第一卷的40%,开盘后的月份的60%;

(2)碧桂园的“456”原则上要求三线和五线城市的所有新收购项目,所有这些项目需要4个月开放,5.5个月归还资金,6个月需要重新转换;

(3)恒大要求开业6个月,首次开业率至少为60%等;

最典型的一个是房地产行业新玩家中梁房地产:普通项目的“456”运营模式,即4个月开盘,5个月现金流回,6个月再投资; “321”模式确保第一期开启和供应更新之间的间隔。冲刺为1个月,正常状态为2个月,红线为3个月。正是这种“快进,快速,小跑,低”。 “开放”的运作模式使中亮实现了快速增长。在目前阶段,中粮正在稳步去杠杆化并计划首次公开募股,以争取更大的市场空间和资本效率。

寻求真相

从本质上讲,房地产公司与其他公司没有什么不同。只有一个核心要素:追求最大化投资回报:M=S * f。

M指投资收益,即赚取多少利润。 S指企业的规模指标,如总资产,净资产,投资额,开发量,销售额等; f指盈利能力指标,如果S为净资产,则相应的f为净资产收集效率。

由此可以得出结论,只有两种方式可以实现更大的投资收益M:更大的S和更高的f。

第二:做乘法。当产品或产品型号成功时,会快速复制。例如,复制项目A的x。S=xA

第三种也是最快最好的方式:加法和乘法的混合。也就是说,该公司拥有多个产品线并重复并开发多个产品线。 S=XA + YB + .

最后,我们来谈谈f。它与盈利能力,营业额和杠杆率直接相关。利润率本身没有时间概念。相同的成本投资,三年10%,5年10%。虽然总利润率为10%,但如果不考虑资金的时间价值,则不考虑资本周转率。这绝对不可能。

首先,为了实现高营业额,有必要快速做出决策,快速策划,快速启动和快速开放。目的是快速实现现金流回收和再投资。现金流恢复正常后,可以减慢施工速度,达到控制产品质量,延长工程款期的目的。

但是,仅靠资金管理不可能从根本上提高开发效率。因为无论如何加强管理,从计划到施工图完成项目大约需要35-40天。它不可能压缩到15天。因此,为了从根本上提高开发效率和周转速度,仍然是必要的。促进产品标准化。

产品标准化,标准库建设,仓储标准已经过其他项目验证,不会有明显的缺陷,也不会有明显的错误。同时,我们必须了解一个问题,即产品标准化不是设计部门的一个部门,而是多个线路同时进行,从联合投资,成本,招聘,营销等方面来看共同参与。许多房地产公司的产品线不符合标准,其根源往往在这里。设计部门是闭门造车,标准是任意的。他们不仅可以经得起项目的验证,更不用说复制和推广了。

综上所述,在今年的宏观经济背景和行业发展趋势下,要实现稳步发展,寻找超车的机会,首先要有明确的战略,其次是能够有效复制的产品线,最后是公司的运营能力,实现企业内各部门之间的协同效应。

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